Twee huizen tegelijk: zo overbrug je het gat zonder in de knel te komen

Bijna de helft van de doorstromers koopt een nieuw huis voordat het oude verkocht is. Even twee hypotheken naast elkaar, dus. Klinkt spannend, en dat is het soms ook. Want de overwaarde in je oude huis zit letterlijk vast in de muren tot de sleutel bij de notaris overgaat.

Precies daar komt een overbruggingshypotheek om de hoek kijken. Ik leg je uit hoe het werkt, wat je nodig hebt en waar de valkuilen zitten. Zeker als je van plan bent om in je nieuwe huis meteen de handen uit de mouwen te steken, is dat handig om te weten.

Wat is een overbruggingshypotheek eigenlijk?

Kort gezegd: het is een tijdelijke lening die het gat overbrugt tussen de aankoop van je nieuwe woning en de verkoop van je oude. Je oude huis is bijvoorbeeld drie ton waard en de hypotheek daarop is nog anderhalve ton. Die overwaarde van 150.000 euro heb je nog niet op je rekening, want het huis is nog niet overgedragen. Toch wil je dat geld inzetten voor je nieuwe woning.

De geldverstrekker leent je dat bedrag alvast uit. Zodra je oude woning bij de notaris passeert, los je de overbrugging in één keer af met de opbrengst. Je betaalt tot die tijd alleen rente. Handig, want je hoeft niet te wachten met kopen tot je oude huis daadwerkelijk van de hand is.

Wanneer heb je zoiets nodig?

Meestal in dat klassieke doorstroom-scenario: je hebt je nieuwe droomhuis gevonden, maar je huidige woning staat nog te koop of is net verkocht maar nog niet overgedragen. Zonder overbrugging zou je pas kunnen kopen als het oude huis leeg is, en dan loop je je nieuwe kans mis.

Ook bij nieuwbouw komt het vaak voor. Daar zit soms een jaar of langer tussen de koop en de oplevering. Geldverstrekkers hanteren voor de overbruggingsperiode doorgaans een termijn van twaalf tot vierentwintig maanden. Bij nieuwbouw kan die periode oplopen, maar houd er rekening mee dat je dan wel langer dubbele lasten draagt.

Herkenbaar? Veel mensen onderschatten hoelang zo’n periode duurt. Ga niet uit van een verkoop binnen een week.

Hoeveel kun je lenen, en hoe reken je dat uit?

Dat hangt af van je overwaarde. De maximale overbrugging is de verwachte verkoopwaarde van je oude huis min de openstaande hypotheek. Is je woning nog niet verkocht, dan zijn geldverstrekkers voorzichtig: ze rekenen vaak met 90 procent van de getaxeerde marktwaarde, om zichzelf in te dekken tegen tegenvallende verkoop.

Is je woning wél verkocht en ligt er een getekend koopcontract? Dan mag je vaak uitgaan van de volledige verkoopprijs min de resterende hypotheek en de verkoopkosten. Dat verschil tussen een verkochte en een niet-verkochte woning kan zomaar tienduizenden euro’s schelen in wat je mag opnemen.

Wil je een overbruggings hypotheek berekenen voor jouw situatie? Pak de taxatiewaarde of de verkoopprijs, trek de openstaande schuld eraf, en houd rekening met makelaarskosten. Dat geeft een reëel beeld voordat je bij een adviseur aanschuift.

Wat kost het, en wat zijn de nadelen?

Je betaalt rente over het overbrugde bedrag. De rente op een overbruggingshypotheek ligt doorgaans iets hoger dan op een gewone hypotheek, omdat het om een kortlopende lening met wat meer risico gaat. De precieze percentages verschillen per aanbieder en veranderen mee met de markt, dus check altijd de actuele tarieven bij je eigen geldverstrekker.

Reken maar even mee. Bij een overbrugging van drie ton tel je zo een paar honderd euro per maand aan rente op je vaste woonlasten, boven op je nieuwe hypotheek. Zolang je oude huis niet verkocht is, betaal je dus twee keer. Dat is meteen het grootste nadeel: die dubbele lasten kunnen fors oplopen als de verkoop tegenvalt. Voor de zekerheid wil je meestal wat spaargeld achter de hand hebben, bijvoorbeeld om een half jaar dubbele rente op te vangen.

Een tweede risico: verkoop je je oude huis voor minder dan waarop je rekende, dan houd je een restschuld over die je alsnog moet aflossen. Onafhankelijke informatie hierover vind je bij de Consumentenbond, die de spelregels rond overbruggingskrediet nuchter uitlegt.

Aftrekbaar of niet? En hoe zit het met terugbetalen?

De rente op een overbruggingshypotheek is onder voorwaarden aftrekbaar in box 1, mits de lening gekoppeld is aan de aankoop van je eigen woning. De regels rond hypotheekrenteaftrek zijn behoorlijk gedetailleerd en veranderen regelmatig, dus laat je goed voorlichten of raadpleeg de Belastingdienst voor jouw specifieke situatie.

De terugbetaling zelf is verrassend simpel. Zodra je oude woning bij de notaris wordt overgedragen, gaat de opbrengst rechtstreeks naar het aflossen van de overbrugging. In één keer klaar. Geen jarenlang afbetalen, geen maandelijkse aflossing. Alleen die rente in de tussentijd.

Zo pak je de aanvraag aan

Stel dat je twijfelt: sluit ik de overbrugging bij dezelfde partij als mijn nieuwe hypotheek, of ga ik shoppen? Veel mensen kiezen voor het gemak van één aanbieder, omdat de overbrugging dan meeloopt in dezelfde aanvraag. Wie die route overweegt, kan de voorwaarden van een overbruggingshypotheek naast die van andere geldverstrekkers leggen.

Voordat je iets tekent, wil je weten wat je maandlasten straks worden mét die extra lening erbij. Een rekentool waarmee je zelf je hypotheek berekenen kunt, geeft je snel een indicatie van de dubbele lasten in de overbruggingsperiode. Daarna praat je bij een onafhankelijk adviseur, zoals De Hypotheker, veel gerichter door.

Voor de aanvraag heb je meestal een recente taxatie of een getekend koopcontract van je oude woning nodig, plus de gebruikelijke inkomensstukken. De taxateur bepaalt de verwachte verkoopwaarde, en de notaris regelt uiteindelijk zowel de overdracht als de aflossing. Zorg dat je deze papieren op tijd verzamelt, want een ontbrekend document vertraagt het hele proces.

Klaar om te klussen zonder financiële kater

Ga je in je nieuwe huis meteen verbouwen, dan telt elke euro. Tijdens zo’n verbouwing loopt de energierekening trouwens flink op met al dat gereedschap; over slim omgaan met stroomverbruik en dynamische energie en huishoudapparaten schreven we eerder een handig stuk.

Zorg dat je begroting realistisch is. Reken de overbruggingsrente mee in je klusbudget, houd een buffer aan voor tegenvallende verkoop, en plan je grote klussen liefst pas ná de overdracht van je oude huis. Dan weet je precies waar je aan toe bent, sta je in het voorjaar met een gerust hart op de steiger en gaat je nieuwe woning echt van jou voelen.